El Tribunal Supremo ya se ha pronunciado sobre el último gasto hipotecario que quedaba por repartir: la tasación de la vivienda, paso previo a la concesión del préstamo.

Y la buena noticia es que ha inclinado la balanza a favor del consumidor y obliga al banco a asumir este gasto, siempre y cuando la escritura sea anterior a la entrada en vigor de la ley hipotecaria de junio de 2019 y la cláusula de los gastos hipotecarios sea considerada abusiva. 

El fallo del Alto Tribunal está en línea con los que han dictaminado algunas Audiciencias Provinciales en los últimos tiempos, como la de Madrid, la de Málaga o la de Oviedo. Y termina con las dudas sobre qué gastos deben recaer en la entidad financiera y en el consumidor. 

Según el comunicado remitido por el tribunal, "con esta sentencia quedan resueltas por la Sala de lo Civil todas las consecuencias de la nulidad de las cláusulas que imponen a los consumidores los gastos de formalización del préstamo hipotecario. Esta doctrina suponeque los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales".

El fallo supone una mejora de cara al consumidor respecto al de principios de 2019, cuando estableció un reparto salomónico entre banco y cliente. A la entidad financiera le correspondía el 100% del gasto del Registro de la Propiedad, así como el 50% de la notaría y el 50% de la gestoría. Por aquel entonces no se había pronunciado sobre el gasto de la tasación del inmueble.

Pero, tras conocer la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) del 16 de julio de 2020, que afirmaba que "debían ser restituidas por la entidad, menos cuando el derecho nacional disponga lo contrario".

Tras el dictamen del Tribunal de Luxemburgo, a finales del pasado mes de octubre el Suoremo cambió el reparto de los gastos hipotecarios que había defendido durante casi dos años y obligó al banco a asumir el 100% de los gastos de la gestoría. Por tanto, los consumidores, hasta ese momento, podían reclamar el 100% de la gestoría, el 100% del registro y el 50% de la notaría. Y a ese reparto se suma ahora también el 100% de la tasación. Por tanto, la doctrina solo carga en el consumidor el 50% de la notaría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Dicho de otro modo: el consumidor puede reclamar:

• 50% del gasto de la notaría
• 100% del gasto de la tasación, la gestoría y el registro

Carmen Giménez, letrada de G&G Abogados, aplaude la sentencia e insiste en que "la entidad tiene que devolver los importes de los gastos más sus intereses legales desde cada pago hecho por el prestatario-consumidor, que normalmente coincide con la fecha de otorgamiento de la escritura".

Por su parte, la codirectora legal del portal reclamador.es, Almudena Velázquez, explica que “se trata de una importante noticia para los hipotecados con préstamos firmados antes de junio de 2019, más si cabe cuando viene precedida de varias sentencias de este mismo Tribunal contrarias a los intereses de los hipotecados, como por ejemplo fue la dictada en relación al IRPH o los acuerdos de novación por cláusula suelo".

Cómo reclamar los gastos hipotecarios

Carmen Giménez explica que el primer movimiento es presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad con la que se firmó el préstamo hipotecario (o, en su caso, de la nueva enntidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca). [Descárgate aquí el modelo de reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca]

Transcurridos dos meses desde que se presente dicha reclamación, y siempre que no haya contestado el Servicio de Atención al Cliente o que la contestación haya sido negativa, el consumidor podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del banco, indistintamente.

Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado será la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, será necesaria la intervención de Abogado y Procurador. 

Los abogados recomiendan reclamar todos los gastos más sus intereses legales desde la fecha del pago de cada uno de ellos. "Y es necesario aportar las facturas para acreditar lo que pagó por cada concepto", concluye la letrada. 

La comisión de apertura, todavía en el aire

Según Giménez, lo único que nos queda por conocer el nuevo pronunciamiento que haga el Tribunal Supremo tras la sentencia europea de 16 de Julio de 2020 sobre la comisión de apertura, así como cuál sea el plazo de prescripción para reclamar los importes derivados de los gastos satisfechos indebidamente por el consumidor.

"Sobre esto último se barajan de manera extrajudicial, entre las diferentes voces jurídicas, varios plazos, habiendo sido el del pasado 28 de Diciembre de 2020 el más restrictivo, si bien, en mi opinión y coincidiendo con una sentencia del Tribunal Supremo de Diciembre de 2019, el plazo comenzará a correr una vez se haya declarado por un órgano jurisdiccional la nulidad de la cláusula", explica la abogada.